Quem
Estrangeiros nascidos em países vizinhos, o que inclui brasileiros, e empresas em que eles sejam maioria.
Comprar imóvel no Paraguai
Estrangeiro pode comprar imóvel no Paraguai, e a burocracia costuma ser menor que a do Brasil. Justamente por isso, a responsabilidade de conferir tudo fica com você. Não há pressa: quem espera conhecer a região costuma comprar melhor.
Antes de tudo: este guia não substitui um advogado. Contrate um profissional paraguaio que não tenha ligação com o vendedor nem com o corretor, e que atue na cidade do imóvel.
Preciso comprar agora?
Quem mora no país há anos e até um contador da área costumam dar o mesmo conselho: alugue e viva ao menos um ano no lugar antes de comprar. Com o tempo, você descobre quais ruas alagam, de onde vem a água, para onde a cidade cresce e quanto as coisas custam de verdade.
Comparar também ajuda. Segundo esses relatos, quem chega de fora pode pagar mais caro e receber prazos menores, como 7 anos em vez de 15 em certos empreendimentos.
A regra dos 50 km, que vale para brasileiros
A Lei 2.532/2005 cria uma zona de segurança numa faixa de 50 km ao longo das fronteiras terrestres e fluviais. O que ela determina:
O quê
Não podem ser donos, condôminos ou usufrutuários de imóveis rurais na faixa, salvo autorização por decreto do Poder Executivo.
Consequência
O negócio é nulo, com multa do dobro do valor da operação, e o escrivão não pode lavrar a escritura.
Exceções
Direitos comprovados antes da lei e heranças, entre outras.
Atenção: abrir uma empresa não resolve se a maioria dos sócios for de brasileiros. O texto fala em imóveis rurais, e a certidão do Catastro deve indicar se o imóvel está na zona. Em terreno afastado da cidade, peça essa certidão e a opinião de um advogado antes de pagar, inclusive se você já tem cédula paraguaia.
Para conferir: Lei 2.532/2005, zona de fronteira · Lei 2.647/2005, altera a anterior
Lote parcelado: o que diz a lei
Estas são regras da Lei 1.909/2002, de Loteamentos. Compare cada uma com o seu contrato.
| Ponto | O que a lei prevê | Artigo |
|---|---|---|
| Aprovação | A prefeitura precisa aprovar o loteamento antes, e a aprovação é anotada no registro de imóveis | 2 e 14 |
| Obras do loteador | Abrir e limpar ruas, fazer a drenagem exigida e demarcar áreas públicas | 3 |
| Registro do contrato | O loteador deve inscrever a venda a prazo no registro de imóveis e no cadastro municipal | 5 |
| Posse | Com o pagamento da primeira parcela. O lote fica hipotecado até a quitação | 6 |
| Escritura | Com 25% do preço total pago | 6 |
| Atraso | A rescisão exige ao menos seis parcelas mensais vencidas e não pagas | 6 |
| Benfeitorias | O que você construiu é seu. Havendo rescisão, a lei prevê regras para retirar ou leiloar | 6 |
| Tamanho do lote urbano | Mínimo de 12 m de frente e 360 m², com exceções por norma municipal | 9 |
| Venda dupla | É nula a venda, pelo loteador, de lote já vendido a outra pessoa | 17 |
Repare no que a lei não diz: não encontramos nela a devolução do que você já pagou, juros de mora nem obrigação de levar água e luz. Por isso, tudo isso precisa estar no contrato. Consultamos o texto publicado, então peça ao advogado que confirme se há mudanças.
Para conferir: Lei 1.909/2002, de Loteamentos
Passo a passo da compra
- Visite: vá ao imóvel mais de uma vez, de preferência depois de chuva. Converse com vizinhos.
- Contrate o advogado: faça isso antes de dar sinal ou assinar reserva.
- Levante os documentos: certidão de domínio no registro público, certidão do Catastro e comprovante de impostos pagos na prefeitura. Veja se há hipoteca, embargo, processo ou inventário pendente.
- Confira quem vende: o nome precisa bater com o do registro. Se for procurador, examine a procuração. Se houver herdeiros, todos devem assinar.
- Revise o contrato: valor, moeda, prazos, multas, o que acontece se alguém desistir e a aprovação municipal anexa, no caso de loteamento.
- Pague pelo banco: sinal e parcelas também, sempre com comprovante. Nada em espécie.
- Assine a escritura com o escrivão: toda transferência passa por escritura pública.
- Registre: o imóvel só fica seguro depois de inscrito. Pegue a certidão já em seu nome e atualize o cadastro na prefeitura.
Quanto custa, além do preço
| Item | Quem costuma pagar | Referência |
|---|---|---|
| Transferência e escritura, no total | Comprador, por costume e negociável | Até cerca de 3% do valor escriturado |
| Advogado independente | Comprador | Peça orçamento antes |
| Imposto na venda por residente | Vendedor, retido pelo escrivão | IRP de 8% sobre 30% do valor, ou 2,4% do total |
| Imposto na venda por não residente | Vendedor, retido pelo escrivão | IVA de 5% e INR de 15%, ambos sobre 30% do valor, ou cerca de 6% do total |
| Imposto imobiliário | Proprietário, todo ano | Definido pela prefeitura sobre o valor fiscal. Costuma ser baixo |
| Condomínio | Proprietário | Peça os últimos valores cobrados |
A retenção segue a Resolução Geral 42/20. As demais referências são de textos de 2025 e 2026, não são tabela oficial, e o escrivão pode informar o valor exato. Antes de comprar, peça o comprovante de que não há dívida com a prefeitura: ela fica ligada ao imóvel.
Para conferir: DNIT: Resolução Geral 42/20 · InfoNegocios: investir em apartamentos · Hacé Cuentas: gastos de escritura · Yo-Facturo: imposto imobiliário
Comprove de onde veio o dinheiro
Este é o alerta mais repetido por quem trabalha com imigrantes. Se você não consegue mostrar a origem do dinheiro e como ele entrou no país, pode ter dificuldade para escriturar, financiar ou explicar a compra. O problema também pode aparecer anos depois, quando você vender e o banco perguntar de onde veio o valor.
Entrada
Traga o dinheiro por banco e guarde os comprovantes de remessa.
No Brasil
Mantenha a declaração de imposto e os extratos que mostram a origem.
Parcelas
Vale até para valores pequenos. Guarde o comprovante de cada uma.
Renda local
Se as parcelas saem do seu negócio no Paraguai, ele precisa estar regular e emitir notas.
Relatos falam em bloqueio de bens em poucos anos. Não confirmamos isso, mas guardar os papéis custa pouco. Veja também a página de bancos.
Riscos por tipo de imóvel
Lote em loteamento
Fica longe, muitas vezes com rua de terra. O tamanho da oferta também pesa: já há milhares de lotes à venda em regiões que crescem devagar.
Água do loteamento
Em alguns locais, a caixa-d'água fica no lote de um vizinho, que passa a cobrar e cuidar do serviço. Se houver desavença ou descuido, você fica sem alternativa. Prefira quem tem administração responsável pela água.
Apartamento
Leia o regulamento do condomínio. Alguns proíbem aluguel por temporada, limitam uso comercial ou têm regras sobre animais.
Na planta
Confira se o terreno e a obra estão regularizados e o que acontece em caso de atraso ou desistência. Há relatos de quem desistiu e perdeu boa parte do que pagou.
Imóvel rural
Além dos 50 km, veja acesso em época de chuva, água salobra, reservas ambientais e terras em disputa, inclusive com comunidades indígenas.
Títulos no interior
"só posse" ou preço baixo demais pedem cuidado redobrado. Pode haver herança, assinatura faltando ou garantia em processo.
Terra rural: três armadilhas
Terra do Indert
Lotes de reforma agrária do instituto de terras têm regras próprias. Relatos citam prazo de cerca de 10 anos até o título, e compradores que ficam só com contrato e nunca conseguem escriturar. Pergunte ao Indert sobre a situação do lote.
Título duplicado
Em certas regiões, a mesma área pode ter dois títulos e dois donos. Faça a análise de cadeia dominial com advogado e medição com profissional.
Arrendar em vez de comprar
O contrato sobre terra sem título regular pode não proteger o que você investiu.
Cédula não libera a faixa de 50 km: um vídeo diz que, com a residência permanente, o brasileiro já pode comprar terra rural na faixa. Não encontramos essa exceção na Lei 2.532/2005. Peça parecer por escrito antes de pagar.
Os preços em anúncios são em dólar por hectare, e variam muito conforme região, água e título. Desconfie de valores anunciados por quem vende.
Comprar para ganhar dinheiro?
Parte do que circula na internet vem de quem vende. Estas ponderações vêm de um profissional da área contábil, que diz investir em imóveis no país. Não conferimos os números, mas as perguntas valem:
- Quem vai comprar de você? A maioria das famílias locais tem pouco crédito, e quem já mora aqui tende a negociar melhor ou construir. Talvez sobre vender só para outro recém-chegado.
- Aluguel por temporada: ele cita ocupação em 2026 de cerca de 50% em Assunção, pouco mais de 40% em Ciudad del Este e menos de 30% em Encarnación, além de taxa de administração de cerca de 20%. Há também muitas torres novas a caminho.
- "10 anos sem juros": um morador alerta que, nesse tipo de lote, o desconto à vista quase não existe, e isso costuma mostrar que os juros já estão no preço. Ele compara com um CDA em guaranis, que dobraria o valor em cerca de 9 anos a 9% ao ano. Faça essa conta.
- "Valorizou 30%": ele também lembra que, quando o guarani sobe contra o dólar, a construtora tende a aumentar o preço em dólar porque seus custos subiram. Isso não é necessariamente valorização.
- Valorização: uma cidade não cresce só porque há lotes à venda. Compare imagens de satélite de vários anos e veja para onde ela realmente avança.
- Galpões: há oportunidades, mas confira onde estão as indústrias. Pelos números citados, 57% ficam na Grande Assunção e 13% em Alto Paraná.
- Rentabilidade prometida: peça a conta completa, com vacância, impostos, condomínio e manutenção. Promessa em dólar não é garantia.
Considere
Corretor
Não há registro obrigatório, segundo relatos. Qualquer pessoa pode vender, e muitos ganham pelas primeiras parcelas. Peça RUC, escritório e documentos.
Crédito
Recém-chegados têm dificuldade para financiar. Calcule a compra como se não fosse contar com banco.
Holding
Comprar por empresa pode ajudar em gestão e herança, mas tem custo mensal e não contorna a lei de fronteira. Avalie com contador e advogado, sobretudo se a ideia for proteger bens de um processo: isso pode trazer problemas maiores.
Herança
Pergunte como o imóvel será transmitido à sua família e como declarar o bem no Brasil.
Declaração no Brasil
Quem ainda é residente fiscal no Brasil precisa declarar o imóvel e, em certos casos, informar o Banco Central. Veja a saída fiscal.
Contrato em português
Confira qual versão vale. O documento oficial estará em espanhol, então peça tradução de confiança.
Vai comprar um lote? Use também a lista de conferência para marcar item por item.